住宅ローンの月々返済額シミュレーション完全ガイド

マイホームの購入は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物です。そのため住宅ローンの月々返済額を正確にシミュレーションすることは、後悔しない住宅選びの第一歩となります。本記事では、借入3,000万円を例に、金利タイプや返済方式の違いまで丁寧にご紹介します。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方式は大きく2種類あります。

• 元利均等返済：毎月の返済額が一定。家計管理がしやすい反面、初期は利息の割合が高くなります。国内の住宅ローンの約9割がこの方式です。
• 元金均等返済：毎月の元金返済額が一定。総返済額は少なく済みますが、当初の返済負担が重くなります。

月々返済額の計算式

元利均等返済の月額は次の式で求められます。

毎月返済額 ＝ 借入額 × 月利 ×（1 ＋ 月利）^返済回数 ÷（（1 ＋ 月利）^返済回数 − 1）

例として、3,000万円を年利1.2％・35年（420回）で借りた場合、月々の返済額は約87,510円となります。総返済額は約36,754,000円、利息総額は約6,754,000円です。

金利タイプ別の特徴

金利タイプ	特徴	向いている人
変動金利	半年ごとに金利見直し。当初金利が低い	繰上返済できる余裕資金がある人
固定期間選択型	3年・5年・10年など一定期間固定	教育費など支出のピークが見える人
全期間固定（フラット35）	返済期間中ずっと金利が変わらない	長期的な安定を重視する人

頭金と諸費用の目安

物件価格の1〜2割を頭金として用意するのが一般的です。頭金が多いほど借入額が減り、金利負担も軽くなります。加えて、登記費用・仲介手数料・火災保険・団信保険料などの諸費用が物件価格の6〜10％ほど必要です。

返済比率（返済負担率）の考え方

年収に対する年間返済額の割合を返済比率と呼びます。一般に25％以内に抑えると安全と言われています。年収600万円の方なら、年間返済額は150万円以内、つまり月々12.5万円以内が目安です。

繰上返済で利息を減らす

余裕資金ができたら繰上返済を検討しましょう。特に「期間短縮型」は利息軽減効果が大きく、100万円を返済開始から10年目に繰上げるだけで、総支払利息が数十万円単位で減るケースもあります。

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借入額・金利・期間を入力するだけで、月々の返済額や総支払額を瞬時に確認できます。住宅ローン計算ツールで、複数のプランを比較してみてください。