Kira Artış Hesaplama 2026 | TÜFE Kira Zammı

Kira Artışı Nedir?

Kira artışı, konut veya işyeri kira sözleşmelerinde her yıl yapılan kira bedelinin güncellenmesidir. Türkiye'de kira artış oranları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından düzenlenmektedir. Kanunun 344. maddesine göre konut kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksi (ÜFE) yerine 2019 yılından itibaren tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamasını geçemez.

Bu düzenleme kiracıyı koruma amacı taşır. Ev sahibi ve kiracı daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir, ancak TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde bir artış yapılamaz. Taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşma sağlanamazsa, kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Yasal kira artışı formülü oldukça basittir:

Yeni Kira = Eski Kira × (1 + TÜFE 12 Aylık Ortalama / 100)

Örnek: Mevcut kiranız 15.000 TL ve TÜFE 12 aylık ortalaması %42 ise: Yeni kira = 15.000 × (1 + 42/100) = 15.000 × 1,42 = 21.300 TL. Bu durumda maksimum artış tutarı 6.300 TL olur.

Dikkat edilmesi gereken nokta, kira artışında kullanılan oranın TÜFE'nin aylık değişim oranı veya yıllık değişim oranı değil, 12 aylık ortalaması olduğudur. Bu oran TÜİK tarafından her ay açıklanır ve kira sözleşmesinin yenilenme ayına denk gelen TÜFE verisi esas alınır.

2026 Yılı Kira Artış Kuralları

2022-2024 döneminde uygulanan %25 kira artış tavanı sona ermiş olup, 2026 yılı itibarıyla konut kira artışlarında TÜFE 12 aylık ortalama sınırı geçerlidir. İşyeri kiralarında ise taraflar serbestçe anlaşabilir; ancak anlaşma olmazsa mahkeme TÜFE'yi dikkate alarak karar verir.

2026 yılında kiracıların bilmesi gereken önemli noktalar:

Kira artışı yalnızca sözleşme yenilenme tarihinde yapılabilir, yıl içinde ek artış talep edilemez.
Ev sahibi TÜFE ortalamasının üzerinde artış talep edemez; bu durum yasal değildir.
5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde ev sahibi "kira tespit davası" açarak emsal kira bedelini talep edebilir.
Kiracı, haksız kira artışına karşı Tüketici Hakem Heyeti'ne veya Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir.

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Türk hukuku genel olarak kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir. Ev sahibi, kiracıyı tahliye ettirebilmek için kanunda belirtilen sınırlı sebeplerden birine dayanmak zorundadır (ihtiyaç, tadilat, yeni malik tahliyesi vb.). Kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme koşullarına uymakla yükümlüdür.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde kira artışı isterse ne yapabilirim?

TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde bir artışı kabul etmek zorunda değilsiniz. Ev sahibiyle anlaşamazsanız mevcut kiranızı ödemeye devam edin ve yasal süreci başlatın. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne kira tespit davası açılabilir. Mahkeme, TÜFE oranını dikkate alarak karar verir.

Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse ne olur?

Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse bile kanun gereği TÜFE 12 aylık ortalama oranı üst sınır olarak uygulanır. Sözleşmede oran belirtilmemiş olması ev sahibine sınırsız artış hakkı vermez. Taraflar anlaşamazlarsa mahkemeye başvurulabilir.

Yeni taşınacağım evin kirası için de TÜFE sınırı geçerli mi?

Hayır, TÜFE sınırı yalnızca mevcut kiracının kira yenileme döneminde uygulanır. Yeni bir kira sözleşmesi imzalarken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak ilk kira bedelinin emsal kiraların çok üzerinde olması durumunda kiracı kira indirimi davası açabilir.

Kira artışında hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?

Kira artışında sözleşme yenilenme tarihinden bir önceki aya ait TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı kullanılır. Örneğin sözleşmeniz Haziran ayında yenileniyorsa, Mayıs ayı TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır. Bu veri TÜİK'in resmi web sitesinden takip edilebilir.